我想不管大家买房与否，当看见这样抢眼的标题都会怀揣着好奇心点进来看看。首先，小编决不是标题党，标题抢眼肯定是干货。
好了，废话不多说了，入正题！
不管你刚刚买房，还是正在买房，或多或少都会对房价有一定程度关心。在12月，仙桃楼市发生的一件事应当值得大家关注。12月有宗土拍，位置最近“黄天下”也在各类资讯报道过，位于新二中侧，现代森林国际城
现代森林国际城6800元/平方米3.63分南城新区仙汉路与朝阳路交汇处0728-3217666$0728-3217333正对面的那两宗地块。
土拍公示如下：
可能简短的一则公示并不会过份引起大家关注，不就是又新建个楼盘吗？不只这么简单。所以今天和大家聊聊这次土拍对于仙桃楼市的一些影响：
这两块地的所处位置特殊。地处发展中的南城新区，新二中侧，并且处于目前市面炙手可热的现代森林国际城现代森林国际城6800元/平方米3.63分南城新区仙汉路与朝阳路交汇处0728-3217666$0728-3217333正对面。现代森林国际的售价相信大家清楚，基本是目前仙桃楼市的标杆楼盘。同样的地段做住宅，我们不难想像他未来的定价很有可能比肩现代森林国际城现代森林国际城6800元/平方米3.63分南城新区仙汉路与朝阳路交汇处0728-3217666$0728-3217333，甚至说超过现代森林国际城。
更重要的是，将在12月8号截至挂牌的这两块地，基本是仙桃房价暴涨以后，南城新区划出的块准备做住宅的商业用地，位置极好，面积也不小，总共将近200亩地，其地价出来将意义非凡。
在谈论该块地价这前，我们先了解一下当前仙桃楼市的情形。
市场正处于重要的临界点
自2016年，一二线城市限购，中小城市响应中央去库存的政策。中小城市房价接连上涨，仙桃也不例外。一路从3000多，狂奔到5000多。上涨到如今这个局面，可以说市场已经到了一个临界点。5000多的房价说贵也贵，说不贵，如果放眼也真算不上说有多么变态。当然，咱口中的5000，指的是整个仙桃市的均价。
根据最的成交均价和数据来看，仙桃最近两个月的成交价格已经并未像前期那样大幅度上涨了，楼盘报价也开始趋于稳定。所以市场目前正处于上不上下不下的胶着状态，购房者观点也开始产生一定分歧。有人觉得仙桃房价到顶了，不可能再涨。也有人仍然看好仙桃未来的发展潜力，觉得房价依然会上涨，甚至比肩武汉的蔡甸区域。
以前，我们也从供求关系对仙桃房价作出了多种猜想，但也仅仅是猜想，眼下这两宗土拍或能给们提供一些实际指引。
面粉的价格对于面包价格有深度影响
我们知道房价的重要组成部份就是地价。当面粉的价格上涨，面包能不涨价吗？这块地的最终拍下价格，对于后面其它房地产企业拿地也具有参考意义，对于未来的房价走势也提供很多指导意义，周边楼盘也会以此为基础来判断未来的仙桃房价走向和自身的定价策略。
房企开发成本的估算
按目前两块地的起拍价来看，两块地的楼面地价都在850上下，这应当是目前仙桃南城新区竞拍最贵的一宗商业用地了。离它不远，以最近的一则土拍成交公示为例：沔街以北和刘口花苑以西的一宗地块，才划500多的楼面价，并且是最终的成交价。
在早期拿地，很多在售楼盘的楼面价才划200、300/平米，甚至更低，有的才100多一点/平米。
时至今日，同样的地段，楼面地价已经翻了7倍。而随着建筑成本的上升，材料成本的上升，我们可以大致算算850的楼面价，开发商会给出一个什么定价。
开发商的成本通常由这几样东西组成：地价+建筑成本+配套成本+管理运营成本+资金成本+税费杂费。
仙桃高层的建筑成本通常在1500-2500/平米不等，我们按当下的市面常规小区来估算，建筑成本一般在1800/平米左右。
而其它的税费、配套、杂费、配套成本、资金成本这些每个项目各有不同，差距较大。我们就以目前市面一个折中的价格估算，其它综合起来至少1500/平米，我们只是粗略估算，也就不算的太过于细致。
850+1800+1500=4150
以上成本，都是大致估算，实际每个开发商不尽相同，或高或低。鉴于目前拍下该地块的企业名头较大，他的管理水平和财务状况可能比较，能够优化成本，我们且按这个折中来算。
也就是开发商拍下目前这两块地，房价至少卖4150，开发商才转的动资金，否则这么多钱砸进来，干点什么都比干房地产强。而实际定价，算上利润，当前市面开发商至少定价会在5000/平米。
（PS：以上计算方式及价格参考仅仅是根据仙桃市面大部份房企的成本及利润做出的估算，网友切不可偏执刻板，钻牛角尖）
对于南城区域房价的影响
看了上面粗略算出的结果，如果新入市的房源定价至少在5000左右，指望南城回归4字头的小伙伴，可能比较失望了。像新城一号卖3000多的时代，已经一去不复返。地价已经翻了好几倍，建筑成本，人工成本都在上升。除非市场灰常的不景气，开发商出现了资金链困难，否则也断难指望开发商去降价甩卖。
燃鹅，小伙伴们，还未完。别忘了，这仅仅是起拍价。起拍价才划190万左右/亩。孝感今年的一则热门土地，起拍价150万一亩，被上海一家房企最终以540万每亩摘牌，翻了将近4倍。
如果这次两宗土地竞拍，各房企动真格的去竞价。假设被竞拍到280万每亩，那么由以上算法，开发商至少卖5000以上才玩的动。并且这个只能叫做玩的动，想赚看的着的钱他得定到5500以上，或者动脑子优化成本。
如果最终没人竞价，某房企能以起拍价拿下这两块地，对于目前南城区的房价稳定或有积极作用，至少短期仙桃房价将会趋于稳定。乐观一点看，或许还有向下浮动的空间。一旦该地块以高价被拿下，则彰显了实力房企对于仙桃房地产市场的信心，随着开发成本的攀升，也极容易再次扯高南城区域的房价。
要知道，面粉价格太高，面包固然不可能便宜到哪去。而已经在售的周边楼盘，看到地价的提升，也会受到信心提振。而仙桃的房价历次扯高，都是南城区域的带动，该区域房价或高或低都会对整个仙桃楼市产生一定影响。
小心产生地王
那么ZF对于这块地的价值肯定非常清楚，也非常重视。所以此次招拍公告作出了严格的条件限制，一是：房地产二级开发资质，有15万方的建筑面积开发经验。单这一条仙桃就没几个开发商有这个条件。当然，这个还是有很多开发商可以有办法来钻空子。
但后面还有更严格的条件，两宗地块加起来起拍价是3.6个亿左右，而参与竞拍的保证金就是3.6个亿，这都是在给这宗地块参与竞拍的企业设置门槛，检验竞拍企业的实力。以往招拍公告少有保证金等同于起拍价。
这表明了ZF的意图和决心，也注定了拿到这两块地的企业必须具有相当的实力，或许土拍会有些激烈。
拭目以待此次土拍结果
按国土局公示数据来看，两宗土地的挂牌截止时间为2017年12月8日16时。
此宗土地的竞拍结果，或将成为胶着中的仙桃楼市重要分水岭，一旦地王产生，则对于仙桃楼市产生重要影响。
小伙伴们，拭目以待吧！如果你对仙桃楼市有专业的见解，也欢迎添加房天下微信与众小编进行更多探讨。
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