房贷利率的上调和房贷额度的收紧，对尚未买房的朋友来说，可能是两记重拳。但一扇门关闭了，另一扇们却徐徐打开，未来楼市的发展趋势，对于没买房的朋友来说，却可能是新的机会。
目前楼市正在形成的四级供应体系，租房→各类保障性产权住房→普通商品房→高端商品房。
这个体系中，后面两者的体量仍然占据大头，但比例正在不断降低，而租房和各类保障性产权住房虽然体量很小，但供应量却在快速增加。前两者和后两者比例的此消彼长，正体现了“房子是用来住的”的总方向。
租房也有很多选择，未来的租房市场会形成以存量商品房供应为主，公租房和长租公寓为辅的格局。
北京的租房条例将在10月31日生效，其中有三点值得关注，一是再次明确公租房货币化补贴；二是定期公布房租参考价，三是引入房地产投资信托基金（REITs）。
这三点总结起来就是这个意思：收入的去租公租房，我给你补贴，租房不会有多大压力；收入相对好点的去市场上租普通的二手房或者长租公寓，至于房租也别太担心，一个是有房租参考价在这锚定，房东也不敢太放肆，至于开发商的长租公寓，通过REITs帮他们降低成本并在资本市场上寻找新的利润点，这样以来，长租公寓的房租也不会很高冷。
第二、租购同权同步推进
租购同权，虽然目前还停留在“符合条件”的层面上，但从趋势来看，这条路是一定要走下去的，时机成熟后，“权”的扩围是肯定的。如果这个不扩围，那么租房战略的根基会受到极大影响，原本沉淀到租房上的需求会重新扑向购房市场，这个结果是不允许出现的。
这一轮的保障房有两个特点。一是继续兜底提供一批廉价的房子，让夹心层去买。这些房子今后可能主要以“共有产权房”的形式出现，这些房子虽然便宜，但只能住，不会给你赚钱的空间。这类房子强调的是公平。二是人才房大量出现。随着实体被重视，各个城市开始新一轮发展竞赛，而人才是关键。所以这一轮不少城市开始专门为人才新建住房，符合条件的人有机会获得一套。这类房子强调的是效率优先。
第四、未来买商品房将是一种相对奢侈的选择
关于商品房，笔者想说的是，未来的价格可能还会更贵，特别是一二线城市，商品房会朝着“高端化”方向发展。买商品房不仅要面临价格方面的压力，另一个值得关注的是房地产税，很可能只针对商品房收取。
我的理由有这么几个：一是租房和保障房本身就是保障性质，而商品房则没有这个性质。二是楼市即将进入收割期，政府在保障房投入巨大，势必要在商品房市场找补回来。
此外，商品房价格继续走高也是大概率事件。商品房市场有其规律，成本决定价格，这也是为北京8万/平米的价格被突破的原因。
总体来看，未来买商品房将是一种相对奢侈的选择，可以住得更好，但住的成本也更高。
房地产税是长效机制的核心，它可以帮人们确定性价比的居住方式。
在住房供需矛盾比较突出的城市，租房和各类保障性住房（共有产权房、人才房等）将着力解决刚需的住房需求，而为了让刚需能够长期沉淀下来，稳定房租水平、推进租购同权、防止保障性住房套利等措施会逐步跟进。
至于商品房，等到时机成熟后，租房和各类保障性产权房的数量足够承载住房转移需求，价格会逐渐放开。放开后，买房就不仅是背负更高的房价那么简单了，房地产税也得年年交。
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