[摘要] 当下，老小区的物业管理状况堪忧，停车难，私搭乱盖，架空层出租，野蛮装修，排污系统故障等问题严重影响老小区居民的生活质量。为此，小编整理此文，明确了老小区加强物业管理的必要性，并分析了老小区缺乏有效物业管理的原因，同时为加强老小区物业管理提供了建议，希望可以帮助加强老小区的物业管理水平。
老小区相比新小区而言，由于建筑年代较早，价格往往更便宜，地理位置也好，同时户型面积的利用效率很高。然而老小区也存在诸多弊病，如停车难，私搭乱盖，架空层出租，野蛮装修，排污系统故障等，这些都是因为老小区缺乏有效的物业管理。为此，应采取有效措施加强老小区物业管理，避免上述问题的愈加严重。
时下，新小区的物业管理明显好于老小区。一些老旧居民楼由于无人管理又年久失修，楼体墙皮严重脱落，楼内的门窗早已破损不堪，残缺不全，有些楼房逐渐变成危楼。周围环境大多是垃圾遍地，蚊蝇飞舞，耗子成群。出入小区的通道也往往是高低不平、坑坑洼洼。这些小区更谈不上有什么文娱场地、健身器材。
此外，对于老小区居民而言，大的问题就是停车难。由于建筑年代较早，规划不合理，使车位紧张，更因为缺乏有效的物业管理，导致乱停现象严重，同时也影响了小区居民出行的畅通性。
此外，停车难，私搭乱盖，架空层出租，野蛮装修，排污系统故障等问题，还会使小区居民间经常产生矛盾，不利于邻里和谐建设，严重是可能还会导致冲突事件，可见加强老小区物业管理是十分必要的。
老小区缺乏有效物业管理的原因
那么，究竟是什么原因导致老小区有效的物业管理呢？总体来说，包括如下四个方面。
一、老小区先天性不足，基础设施配套不完善。由于老小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老小区内居住人员复杂，低收入家庭多，出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业管理需求标准难以统一，而且收费困难，影响物业服务档次的提升。
二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识。由于老小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业管理在实际运作中存在诸多困难。此外政府有关部门在相互配合上没有整体性，如小区周边的无证经营，特别是餐饮业，作为工商、卫生、环保都可以管，但实际上没有一家单位真正在管。物业公司对这些居民反映的问题无法解决，居民认为物业公司没有管好，意见比较大，有的业主就拒交物业费，使得整个物业费收取出现了难题。在老小区中，有的住户长期只交卫生费不愿交纳物业费，甚至是一些机关事业单位干部职工欠交物业费现象已屡见不鲜，使物业管理受阻。
三、物业管理不够规范，业主委员会作用发挥不大。由于物业公司良莠不齐，导致部分老小区的物业管理不够规范，具体表现在四个方面：一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》，不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务，侵害了业主的合法权益；二是行业队伍素质不高，人才短缺，从业人员多是外来务工人员，没有经过相应的管理培训，无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求；三是老小区物业收费低，而服务人员工资报酬在逐年提高，接管的物业公司无利可图，甚至亏损，往往出现管理不到位、服务质量降低现象，导致居民满意度和物业费收缴率的降低；四是现有业主委员会人员基本上是一些退休人员或在职人员组成的，属于一种松散型的组织，其作用尚未充分发挥。
四、新《劳动合同法》出台，加重了物业公司成本负担。新《劳动合同法》实施后，用工制度更加规范，劳务成本也会提高，这对劳动密集型企业物业公司影响很大。原来招的员工一般文化、技术要求不高，就业门槛低，工资报酬相对低廉，现在如果真正按《劳动合同法》条例实施，劳务成本必然提高，物业费势必也会水涨船高。而物业收费大幅度提高，更多的居民肯定不接受、难接受，物业费收缴率可能更低，退出管理小区的物业企业会更多、更频繁，老小区物业发展面临举步维艰处境。
老小区加强物业管理的建议
针对上述原因，各方应采取有效措施加强老小区物业管理。为此，小编提供如下五点建议。
一、逐步建立老小区物业财政帮扶机制。老小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要像支持贫困村发展一样扶植老小区物业管理。如海曙区已尝试对老小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出300万元资金，按每月每平方米0.1元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。上海浦东新区房产管理署建立了物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米0.2元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老小区物业进行扶植，同时建议在市服务业奖励政策中继续对接管老小区的物业公司给予奖励。
二、加强对物业公司的管理。一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
三、扩大社区保安管理范围。社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。
四、要进一步加大老小区整治改造力度。做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治工作，完善老小区公共配套设施，解决相关突出问题。
五、加大宣传力度，营造物业管理人人有责的氛围。物业管理人人有责，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合，建议对机关事业单位职工在社区的表现列入年度考评范畴。
对于一座城市来说，物业管理应该全覆盖，不应留有盲区。政府有关部门应对老小区的物业管理给予高度重视，制定有效措施，提高老小区的物业管理水平，根治停车难，私搭乱盖，架空层出租，野蛮装修，排污系统故障等问题，让老小区居民也能享受到社会发展的红利。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
