[摘要] 为贯彻落实《仙桃市商品房预售资金监管办法》（仙桃市人民政府令第55号，以下简称《监管办法》），进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
各银行业金融机构，各房地产开发企业：
为贯彻落实《仙桃市商品房预售资金监管办法》（仙桃市人民政府令第55号，以下简称《监管办法》），进一步明确和细化商品房预售资金监管工作，增强监管工作操作性，结合我市实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管范围
（一）本细则所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在完成房屋所有权初始登记买受人可单方办理转移登记前进行销售，由买受人按照商品房预售合同约定支付的全部购房款，包括定金、首付款、预付款以及预售商品房抵押贷款等。
（二）自2015年5月1日起，全市新申请预售许可的商品房项目均应按照《监管办法》及本实施细则实行商品房预售资金监管。
二、主管部门及监管机构
（三）仙桃市房产管理局为本市商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门）。其下属的房产监察大队为商品房预售资金监管实施机构（以下简称监管机构），具体负责商品房预售资金的监督管理工作，对违反商品房预售资金管理的行为依法进行查处。
三、开设监管账户
（四）开发企业申请商品房预售许可证前，自行选择一家具备监管条件的商业银行（以下简称合作银行），按照一个商品房预售项目申请对应一个账户的原则设立商品房预售资金专用账户（以下简称监管账户）。
监管账户名称为：企业名称+项目名称+预售申请号。
（五）申请设立监管账户的操作流程：
1.申请。开发企业向监管机构提交《商品房预售资金监管账户设立申请表》，并附加盖公章的营业执照复印件、法人授权委托书、委托人及经办人身份证明等。
2.审核。监管机构受理申请后1个工作日完成审核，同时向开发企业出具《仙桃市商品房预售资金监管账户开户通知书》。
3.账户设立。开发企业持《仙桃市商品房预售资金监管账户开户通知书》到合作银行设立监管账户。
四、签订监管协议及账户公示
（六）开发企业设立监管账户后，下载《仙桃市商品房预售资金监管协议书》（以下简称监管协议），与合作银行和监管机构签订三方监管协议。
（七）开发企业与监管机构签订监管协议后，向监管机构提交《预售资金使用计划书》，作为预售资金使用拨付依据。
（八）开发企业应当在售楼处明确公示监管信息，包括监管合作银行、账户名称、账号等。
五、监管账户变更
（九）监管账户设立后，因特殊情况确需变更的，经协议三方达成一致后解除原协议，重新签署监管协议，并将原账户的结余资金转入新监管账户。
（十）开发企业申请变更监管账户，应当提交《商品房预售资金监管账户变更申请表》，并出具原合作银行及其上级分行同意变更监管账户的证明文件。
（十一）监管机构受理监管账户变更申请后2个工作日内完成审核，审核通过的，监管机构出具《监管账户变更通知书》，开发企业持该通知书到合作银行办理变更手续。
（十二）凡已签订监管协议的，开发企业还应当交回原监管协议；已办理商品房预售许可证的，开发企业还应当办理预售许可证账户信息变更手续。
六、预售资金的收存
（十三）开发企业应在《商品房买卖合同》中明确买受人缴款的方式及具体时间、金额和监管合作银行、账户名称、账号等。
（十四）开发企业应当指导买受人将购房款通过银行柜台现金或转账、银联专用POS机等方式，直接存入该商品房项目监管账户，不得自行收取或体外循环。
（十五）买受人申请购房贷款的，开发企业应当在贷款发放之日起10日内，督促和协助买受人、贷款银行或住房公积金中心将按揭贷款及时转入监管账户。
（十六）开发企业办理商品房买卖合同备案时应当同时提交房价款存入监管账户的银行交款凭证。
七、施工进度现场查勘
（十七）监管机构应当定期或不定期地对项目工程形象进度进行现场查勘。
（十八）监管机构应当以项目为单位建立现场查勘档案，妥善保存查勘纪录和施工进度照片等资料。
八、预售监管资金的使用及审批
（十九）预售资金监管账户拨付余额按照以下规定执行：
1.工程项目形象进度达到建筑层高2/3前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的30%；
2.主体结构封顶前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的20%；
3.项目完成竣工验收取得《仙桃市新建商品住宅竣工交付使用通知书》前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的5%；
4.项目完成初始登记买受人可单方办理转移登记前，监管账户内的资金余额不得低于已收存预售资金的2%。
（二十）预售监管资金的使用按节点实行分级审批：
工程项目形象进度达到建筑层高2/3前，由监管机构直接核准使用；主体结构封顶前，由监管机构初审，报监管部门分管领导审批使用；主体结构封顶后，由监管机构初审，监管部门分管领导复核，并报主管领导审批使用。
九、资金账户的管理
(二十一)开发企业应在每月15日前，将建设工程完成的形象进度以及合作银行出具的预售资金收缴、支出对账单，报送监管机构备案。对收付异常的的项目，监管机构应当及时进行检查，企业必须配合并按照要求提供相应的材料和票据。
十、监管资金的拨付
（二十二）开发企业申请使用预售资金，经现场查勘合格后，填写《仙桃市商品房预售资金使用申请审批表》，同时请监理部门及合作银行签署意见，并提供《商品房预售签约明细表》、监管账户明细及余额。
（二十三）为保证开发企业正常开展业务，开发企业可以向监管机构申请一定额度的资金，作为备用金以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收存预售资金余额的15%，备用金不得挪作他用。需要补充备用金的，开发企业应当向监管机构申请并提供已使用的备用金用途证明。
（二十四）监管机构在受理开发企业用款申请后，应于受理之日起2个工作日内办理完毕。对符合条件的，在《仙桃市商品房预售资金使用申请审批表》上签章，出具同意用款的意见。对不符合条件的，出具不予拨付通知书，并说明理由。
（二十五）合作银行依据监管机构的同意拨付意见，在2个工作日内，将资金拨付给开发企业。
十一、退款处理
（二十六）开发企业与买受人达成退房退款协议的，开发企业可向监管机构提交退房退款申请，监管机构凭监管部门解除签约备案的意见，在2个工作日内通知合作银行转拨。
十二、解除监管
（二十七）开发企业在项目完成初始登记买受人可单方办理转移登记时，应及时申请撤销监管账户的监管。
（二十八）开发企业申请办理解除监管的，应当提交《仙桃市商品房预售资金撤销监管申请审批表》、资金监管范围内商品房房屋所有权证。
（二十九）监管机构受理申请后5个工作日内完成审核。审核通过的，在《仙桃市商品房预售资金撤销监管申请审批表》上签章，开发企业持审批表到合作银行办理解除监管账户手续。
十三、违规处理
（三十）开发企业存在违反《监管办法》行为的，由监管部门按照有关规定予以处理，同时通过媒体向社会公示。
十四、其它
本实施细则自2015年5月1日起正式实施。未尽事宜由市房产监察大队负责解释。
仙桃市房产管理局
2015年5月21日
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